Projet de loi Lefebvre : L’Etat veut la mort des agents immobiliers et agences immobilières

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Le projet de loi Lefebvre ne fait pas autant de bruit que cela le mériterait, vu les impacts qu’il ne manquera pas d’avoir sur des milliers de personnes et sur le marché de l’emploi en France.

 

Le pays a déjà été bloqué, en grève pendant des semaines, pourtant pour des réformes, parfois moins préjudiciables aux cheminots, aux enseignants, au personnel aéronautique ou aux fonctionnaires, que la loi Lefebvre ne le sera pour le devenir de la profession immobilière.

 

Les agences immobilières françaises sont atomisées, peu solidaires, non-mobilisées, et surtout, il faut le reconnaître, ne disposent d’aucun pouvoir de nuisance réel. Même lorsqu’elles appartiennent à des réseaux, chacune veut tirer la couverture vers les intérêts spécifiques de la marque représentée. Se mobiliser comme « un seul  homme » semble utopique en l’état de la profession actuellement en France.

 

« Un bon agent immobilier est un agent mort »

 

De plus, fidèles à l’adage « un bon agent immobilier est un agent mort », certains mauvais esprits diront même que les agences sont particulièrement nuisibles, justement lorsqu’elles sont en activité. Par conséquent, une grève des agences immobilières représenterait un idéal qu’il s’agirait de faire perdurer, pour certains acquéreurs en recherche, désireux d’évincer les professionnels pour économiser une commission. Pas sûr qu’un arrêt, brutal et suivi, de l’activité des agences fera donc bouger d’un iota nos représentants…

 

Pas de moyen de pression réel

 

Une grève, vous l’avez compris, est donc inutile. Le citoyen peut ainsi continuer à dormir sur ses deux oreilles : l’avenir de milliers d’emplois l’indiffère, surtout lorsqu’il n’est pas gêné pour partir en vacances ou prendre le métro. Les législateurs ont donc les coudées franches pour mettre tranquillement en place des mesures castratrices envers une profession déjà mal-aimée par le grand public.

 

Que prévoit la loi Lefebvre pour les agences immobilières ?

 

Le projet de loi Lefebvre « renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs » adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 octobre 2011, et actuellement en cours d’examen par le Sénat, prévoit, en toute discrétion, trois dispositions, inscrites dans le volet logement :

 

 Limitation du mandat exclusif à trois mois non-renouvelables 

 

Cette disposition pointe du doigt à mon avis un code de la consommation à deux vitesses : les opérateurs internet ou de téléphonie mobile peuvent engager, pieds et mains liés, en toute légalité, un consommateur sur 24, voire 36 mois, réclamer les sommes dues sur l’intégralité du contrat au moindre défaut de paiement, tout en coupant l’accès au web ou au téléphone (le consommateur paie alors quand même pour des services qu’il n’a plus). En revanche, en matière immobilière, c’est le contraire : le consommateur ne paie pas pour les services pourtant rendus (évaluation, annonces publicitaires, visites, etc…), et ce, tant que la vente n’est pas définitivement encaissée (si d’aventure, elle l’est !). Bref, le consommateur ne s’engage que sur une durée de  90 jours envers une agence immobilière, qui doit donc faire preuve d’une célérité à toute épreuve pour parvenir à vendre en si peu de temps. A défaut, la main passe : le temps passé sur le dossier, les annonces publicitaires payées, etc, le seront en vain…

 

Il faut savoir que le mandat de vente (exclusif ou non) est déjà limité à trois mois, mais jusqu’à présent, ce dernier était renouvelable (c’est-à-dire qu’il se reconduisait automatiquement, si et seulement si, absence de vente,  ou de lettre recommandée du mandant exigeant son arrêt, le tout sur une durée maximale de 12 mois).

Si la loi Lefebvre entre en vigueur, les agences devront obtenir de chaque propriétaire la signature d’un nouveau mandat de vente exclusif tous les 3 mois si le bien ne s’est pas vendu dans l’intervalle. Or, dans le contexte actuel, les biens vendus en 90 jours constituent l’exception et je ne suis pas optimiste, comme vous le savez, sur l’évolution du marché pour 2012. Les délais de vente devraient logiquement rallonger.

Je vous laisse, par conséquent, imaginer la paperasse supplémentaire que cette réforme implique pour les agences, et les difficultés soulevées, surtout lorsque le bien est en indivision et qu’une dizaine d’héritiers, éparpillés dans la France entière, doit ratifier tous les 3 mois, le nouveau mandat, en deux exemplaires originaux…

En pratique, il sera rare de pouvoir maintenir une exclusivité sur un bien plus d’un trimestre, et ce, même si le(s) propriétaire(s) du bien le souhaite(nt) réellement. J’imagine même que certains vendeurs préféreront signer un mandat simple (accompagné d’une promesse d’ « exclusivité morale ») afin de s’éviter le fastidieux renouvellement trimestriel d’un mandat exclusif. Or, devant un acquéreur du dimanche qui sonne à la porte, le portefeuille en bandoulière, prêt à être dégainé, chacun sait ce que vaut une « exclusivité morale », promise la main sur le cœur par un propriétaire à une agence : Rien !

 

 Disqualification de la clause contraignant un vendeur, qui a confié un mandat exclusif à un professionnel, à lui devoir une indemnité s’il vend son bien par ses propres moyens

 

Grâce à M. Lefebvre et consorts, le propriétaire, qui confie son bien à une agence en exclusivité, pourra donc désormais le vendre en direct, à tout acquéreur non-présenté par l’agence, et ce, sans devoir de dédommagement à qui que ce soit. En revanche, il ne sera pas possible, pour le propriétaire, de vendre par l’intermédiaire d’une autre agence que celle mandatée, et ce, pendant le fameux délai de 3 mois. Le mandat exclusif n’existera donc plus dans sa forme actuelle, mais rejoindra les principes de fonctionnement du mandat de vente dit « semi-exclusif » (une seule agence mandatée mais possibilité de vendre en direct propriétaire).

Ainsi, après avoir été limitée à trois mois sans renouvellement, l’exclusivité est donc de nouveau affaiblie, « édulcorée » : un propriétaire pourra vendre seul, dans tous les cas de figure et ce, même s’il a choisi délibérément de ne pas s’occuper de sa vente en la déléguant contractuellement de manière exclusive à un intermédiaire.

Henri Buzy-Cazaux, explique en effet dans son  blog (http://buzycazaux.blog.capital.fr/index.php?action=article&id_article=435111) que la loi Lefebvre corrige ainsi …« une anomalie juridique. Au nom de quoi un propriétaire qui vend lui-même son bien alors qu’il a donné mandat en serait-il sanctionné? Et le droit de propriété, et l’abusus dans l’histoire, que les fédérations immobilières brandissent si souvent? Cette stipulation était probablement anticonstitutionnelle, et on l’avait oublié ». Ainsi, par la disqualification de la fameuse clause pénale du mandat exclusif, le propriétaire d’un logement retrouve le droit d’user (vendre son logement), mais aussi, à mon sens, d’abuser (mandater, gratuitement dans un premier temps, une agence en exclusivité tout en se réservant le droit de vendre lui-même). D’après Henri Buzy-Cazaux, «  l’Assemblée Nationale est (…) plus attachée encore à l’orthodoxie juridique (que le sénat) », ce qui sous-entend que la disposition proposée, réduisant l’exclusivité actuelle en une « semi-exclusivité » a toutes les chances d’être approuvée par l’assemblée nationale.

 

 Suppression des sanctions en cas de création d’agences immobilières « sans déclaration préalable d’activité »

 

L’abrogation de l’article 2 paragraphe 7Bis A de la Loi Hoguet 1972 concerne une sanction encourue en cas de création « sans déclaration préalable d’activité » d’un établissement secondaire d’agence immobilière par une même entité juridique sous la forme d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau.

 

Le but était d’éviter la prolifération sauvage d’agences immobilières (ou assimilées) sur notre bon territoire français. Jusqu’à présent, le schéma était (plus ou moins) le suivant: ouvrir une “agence” nécessitait de disposer d’un niveau BAC+3 (ou équivalent) permettant d’obtenir une carte professionnelle de transactions immobilières. Après réforme, il suffira qu’une personne détienne une carte professionnelle (et les aptitudes requises) pour ouvrir N points de vente.

Résumons:

AVANT : 1 personne qualifiée pouvait ouvrir 1 agence avec qui bon lui semble (x personnes même non-qualifiées)

APRES : 1 personne qualifiée pour ouvrir N agences avec qui bon lui semble (Nx personnes même non-qualifiées, ce qui fait du monde et peut-être un défaut d’encadrement qualifié de proximité)

Est-ce que le niveau des agence va se trouver amélioré par ce système? J’en doute fort.

 

Pourquoi ces trois dispositions proposées dans la loi Lefebvre vont à l’encontre de l’intérêt des agences immobilières, mais aussi, si on approfondit la réflexion, du consommateur ?

 

Pour illustrer notre propos, appuyons-nous sur l’exemple américain, si souvent présenté comme un système idéal (du moins en matière de transactions immobilières).

 

L’exemple américain s’est construit, au contraire, sur une généralisation du mandat exclusif

 

« Aux States », les agents immobiliers travaillent à la fois seuls, et en réseau, le plus souvent sous mandat de vente exclusif.

 

 Un mandat de vente « intuitu personae » et EXCLUSIF

 

Prenons l’exemple de Mr Smith, américain moyen, fan des Simpsons, et agent immobilier de son état. Mr Smith est installé à son compte, travaille de chez lui ou en officine, mais rarement en équipe au travers du concept d’« agence », à l’inverse de la France. Mr Smith est son propre patron. Si Mr Smith se voit confier des mandats de vente, c’est parce qu’il est sérieux, et qu’il est connu dans le voisinage.  Il entretient des relations personnelles avec ses propriétaires. Le mandat est « intuitu personae », confié, à lui et à lui seul, et non pas à une agence où n’importe quel commercial peut intervenir. Mr Smith travaille pour lui, ne reverse pas un kopeck à qui que ce soit (hors disposition contraire assez rare). Mr Smith ne compte pas son temps, ni son investissement personnel : les maisons lui sont confiées quasiment toutes en EXCLUSIVITE. Comme il travaille pour lui et que les vendeurs lui font entièrement confiance, Mr Smith se défonce pour vendre les maisons pour lesquelles il est mandaté.

 

 Un travail en « réseau » et de qualité

 

En raison de la non-concurrence du particulier (95% des ventes se font par agence aux Etats-Unis), ni de celle de ses confrères (le mandat est EXCLUSIF), Mr Smith est certain de rentabiliser son temps, son investissement publicitaire. Comme Mr Smith dispose de la confiance contractuelle des propriétaires, il peut se permettre de prendre plusieurs heures pour creuser chaque dossier de vente (demander tous les documents juridiques, d’urbanisme, plans,etc…), mais aussi de géolocaliser ses annonces en ligne qu’il complète le plus exhaustivement possible: sur son site internet, il précise l’adresse du bien, la distance séparant la maison des écoles, médecins, supermarchés…, le prix auquel le propriétaire actuel a acheté la maison il y a 5 ans (proprement impensable en France !) , etc…Si l’adresse du bien est clairement indiquée, c’est que notre bon Mr Smith ne risque pas d’être court-circuité : même si les acquéreurs sonnent chez les propriétaires, ces derniers ne peuvent pas vendre sans rémunérer Mr Smith. Donc, autant jouer la carte de la transparence. Tout le monde y gagne.

Ainsi, grâce au cadre juridique américain, le consommateur dispose d’un grand nombre d’informations AVANT de visiter le bien. La plus-value de l’agent immobilier est alors indéniable.

De plus, Mr Smith profite d’un système de « MLS » où il diffuse tous ses biens exclusifs et partage la commission avec ses confrères si ces derniers lui apportent des acquéreurs. Les français tentent de développer le même système inter-agence type AMEPI ou FFIP. Mais avec l’affaiblissement de la notion d’exclusivité, et sa limite temporelle, il va devenir difficile à une agence de partager sans risque ses mandats « semi-exclusifs » limités sur 3 mois, avec tous les autres confrères (et concurrents) adhérents au système inter-agence français.

   

 Résultat : un taux de commission moyen moins élevé qu’en France  

 

En France, pour 10 maisons confiées en mandat simple, Mr Smith en vendrait (en moyenne) une seule, et aurait travaillé pour rien sur les 9 autres. Il toucherait  5% à 8% d’une vente, et zéro pour les 9 autres. En France, l’agent immobilier se rémunère en effet grassement sur une vente qui doit financer tous les investissements réalisés sur tous les autres mandats acceptés en portefeuille, mais non-vendus. Bref, un client paie pour les 9 autres qui ont profité gratuitement des services de l’agence, d’où le taux élevé de commission.

 

Aux Etats-Unis, Mr Smith vendra en moyenne 9 mandats sur 10. Il n’a donc pas besoin d’assommer ses clients avec un taux de commission exorbitant puisque quasiment chaque mandat lui rapporte.  Ainsi, en son bon pays, Mr Smith touchera 3% de chaque vente, le tout pour 9 mandats sur 10. Faites le calcul pour cette dizaine de mandats de vente, Mr Smith gagne donc mieux sa vie aux Etats-Unis qu’en France, le tout pour un travail similaire et un taux de commission par vente  inférieur au taux de commission français. Le mandat exclusif généralisé profite ainsi à la fois à l’agent immobilier ET au consommateur.

 

L’affaiblissement de la portée contractuelle de l’exclusivité dessert, en réalité, le consommateur au regard du taux de commission

 

L’affaiblissement de la notion contractuelle d’exclusivité ne va donc pas, contrairement à ce que pense M. Lefebvre, servir les intérêts du consommateur. Ce dernier pense que l’exacerbation de la concurrence entre agences (car disparition des vraies exclusivités) produira une baisse du taux de commission à terme. Mais ce que M. Lefebvre n’a pas compris, c’est que les agences immobilières ne pourront pas aller en deçà d’un taux qui ne leur permet pas de vivre. Si elles continuent de vendre 1 mandat sur 10, comme il est communément constaté en l’absence d’exclusivité réelle et durable, les agences maintiendront un taux moyen autour de 5% en France, pour pouvoir équilibrer leurs comptes. Dans le cas où le taux serait revu en dessous de ce seuil moyen, les entreprises péricliteront, simplement, comme ce fut le cas de très nombreuses agences « low-cost » de ma région, qui ont vu le jour et fermé boutique en l’espace de 12 mois seulement. Dans ce cas, combien de personnes se retrouveront au chômage ?

 

L’absence de sanctions en cas d’ouverture « sauvage » d’agences dessert le consommateur qui attend, au contraire, plus de contrôles de la profession et plus de qualité

 

Plus le législateur est exigeant sur le niveau de qualification, de formation des professions immobilières, ainsi que sur les critères à remplir pour obtenir le droit d’ « ouvrir une agence », plus le consommateur pourra obtenir l’assurance d’obtenir un service de qualité. Si demain, mon boucher peut installer des annonces immobilières en vitrine, effectuer des transactions immobilières, sans qu’il soit sanctionné, il devient difficile pour la DGCCRF, par exemple, de recenser les « marchands immobiliers » et les contrôler. Même sur un marché, un forain doit suivre des formalités pour bénéficier d’un emplacement. Sinon, le consommateur a affaire à des vendeurs à la sauvette. En immobilier, il semblerait que les « vendeurs à la sauvette » ne dérangent personne.

 

Ainsi, même en matière de qualité, la loi Lefebvre semble aller à l’encontre des intérêts des consommateurs.

 

Epilogue Immoral

 

Comme le salarié heureux de profiter de son vendredi ARTT, alors que sa conscience économique lui souffle à l’oreille combien le dispositif des 35 heures sera préjudiciable sur le long terme à la nation, je trouve, de manière très égoïste, quelques avantages à la loi Lefebvre, vu de ma lucarne de petite agence indépendante:

 

Ne bénéficiant pas des arguments d’un grand réseau, et ne pouvant pas mettre en avant les avantages du système inter-agence, mon agence travaille très peu avec des mandats exclusifs. L’affaiblissement de ce dernier ne constituera donc pas, en ce qui me concerne, une grande perte de Chiffre d’Affaires.

 

Mes confrères, mais néanmoins concurrents, sont principalement des agences franchisées qui, elles, en revanche, vont beaucoup souffrir des réformes en cours : comme je l’ai expliqué, le système de partage des mandats exclusifs va devenir compliqué, car le contexte contractuel sera affaibli et le mandat bien plus « volatil ». De plus, mes concurrents usent et abusent des panneaux « A vendre » sur les maisons en exclusivité, transformant certaines en sapin de Noël et leur offrant ainsi une publicité gratuite. Après l’adoption de la loi Lefebvre, lorsque le vendeur pourra vendre seul malgré le mandat exclusif, le panneau apposé sur la maison sera un appel à tout acquéreur de passage (« Vous savez grâce à mon panneau gratuit que cette maison est à vendre. Il vous suffit de sonner chez le propriétaire pour économiser ma commission »). Chouette. Je sens que les panneaux vont se raréfier et mon paysage se dégager !

 

L’absence de sanction à toute installation sauvage en matière d’ouverture d’agences, privilégie les réseaux de mandataires indépendants (comme Capi ou Optimhome) au détriment des réseaux de franchise. Qui voudra ouvrir, au prix d’importants droits d’entrée, une franchise immobilière classique  alors qu’il suffira de s’improviser agent commercial chez Optimhome pour une redevance mensuelle dérisoire, le tout avec la caution de M. Pinault (oui, le même que Pinault Printemps La Redoute !) qui vient de racheter ces deux réseaux de mandataires, ayant devancé certainement les modifications réglementaires en cours (ouh, il a du nez, M.Pinault…ou de l’influence)…   

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